山奥で暮らす

山奥で暮らす!限界集落リバイバル活性化支援ハブ

山奥の限界集落を元気にする!

山間部や限界集落での生活を豊かにし、そこに新たな息吹をもたらすための幅広い情報とヒントを提供します。また、地域の隠れた魅力を再発見し、コミュニティを活性化させるアイデアから、不動産や相続に関する法律相談に至るまで、山奥での暮らしに役立つ情報を幅広く発信しています。

相続放棄物件の活用(ケーススタディ)

ある集落には、相続放棄された山林付きの古民家があります。この集落では、この古民家を利用して地域を活性化させる戦略を立てています。その一つの方法として、法的にこの放棄された物件を取得するために、20年間の取得時効を達成することを考えています。このプロセスにおいて重要な法的側面や採るべき戦略には、どのようなものがあるでしょうか?

第一章:取得時効の要件

日本の民法では、悪意(事情を知っている)の占有でも、物件の所有権を取得することができます。そのためには、以下の4つの基本要件が必要です。

1. 平穏に、かつ公然と
2. 対象物を中断無く継続して占有したこと
3. 所有の意思を持って
4. 20年間の継続した占有

  • 悪意の占有と取得時効
    1. 平穏に、かつ公然と
    2. 占有していることが周りの人にもわかる状態であれば、普通は問題ないとされます。特別な告知は必ずしも必要ではありません。
      ただし、家を借りているだけの状態ではダメで、はっきりと占有している状態でなければなりません。

      *平穏な占有
      暴力や無理強いせず、平和的な方法で物件を保持し、維持する。

      *公然な占有
      周囲の人々が占有者が物件を使用していることを認識できる状態で、使用する。

    3. 中断なく続けること
    4. 占有を開始してから、所有権を取得するための期間(例えば20年)を通じて、平穏かつ公然とした占有を続ける必要がある。
      一度占有が中断すると、また最初から数え直さなければなりません。途中で断念しないようにしましょう。

    5. 所有する意志があること
    6. 他人のものとしてではなく、自分のものとして家を使っている様子があれば、普通は「自分のものにしたい」と思っているとみなされます。

    7. 20年間の継続した占有
    8. 対象物をずっと自分のものとして、途中で止めずに使い続けることです。20年間使い続けることで、その物の正式な持ち主になれます。

      なお、限界集落では、地理的な条件や高齢の住民が多いことから、過去の事情に詳しい人が少なくなりがちです。

      そのため、集落が占有者の占有を公文書で認めることは、占有の公然性を高め、取得時効の成立を容易にするでしょう。

      また、占有の証明する必要があるのは最初と最後だけです。

      物を最初に使い始めた時と、最後に使った時の証拠があれば、その間ずっと使っていたとみなされます。

      ただし、どの日から使い始めたかは自由に選べるわけではなく、実際に使い始めた日を基準にしなければなりません。

  • 集落の法人格
  • 集落自体が法人格を持たない限り、集落名義での物件の占有や所有権の取得は不可能です。

    個人か、法人格を有する組織(例えば、NPO法人等)が占有者となる必要があります。

  • 占有の独占性と明確性
  • 占有とは、物件を独占的に管理し、他人の干渉を許さないことを意味します。

    たとえば、古民家と山林が一緒に相続放棄されていた場合でも、他人がその山林を使っているなら、古民家の管理は山林とは別に考えなければなりません

    さらに、古民家をどう使うか(たとえば、2階を倉庫として活用するなど)も、他人(会社含む)が介入せず、占有者だけが決められるように明確にしなければなりません

第二章:戦略的要素の整理

Webサイトでの公募

Webサイトを通じて広範囲から占有者を募集する戦略は、多くの人に知ってもらいやすくするのに役立ちます。

例えば、「古民家を無料で提供します」というようなキャンペーンをWebサイトで実施することで、多くの人の注目を集め、新しい住民を呼び込むチャンスを作ることができます。

この方法で、集落や他の空き家に興味を持ってもらうことも期待できます。

物件と山林の分離管理

家屋と山林を別々に扱い、それぞれに対して最適な占有・利用計画を立てることが重要です。

山林の利用に関しては、例えば、製薬会社との契約や協力により、薬草を植えるなど長期的な利益を集落にもたらすことが可能です。

第三章:ウェブサイト公募 vs. 知人への直接依頼

所有権を時効で取得するには、みんなが認めるような形で物件を占有・支配していることが大切です。

しかし、この条件は、占有を始めた時にすでに成立していると見なされます。

従って、占有が一般に認知されていれば、特別な告知などは必要ありません。このため、友人や知人に直接頼む方法でも問題ないと言えます

この点を理解した上で、ウェブサイトを使った公募と、直接依頼する方法の違いを見ていきます。

ウェブサイトを使った公募の利点
  1. 公に認められる
  2. ウェブサイトを通じて、所有していることを広く伝えることができます。これは法的な基準を満たすのに役立ちます。

  3. 広範囲にアピール
  4. 国内外問わず、多くの人にアピールでき、新しい住民を集落に呼び込む機会を増やします。

  5. 透明性を保つ
  6. 定期的に活動報告をすることで、進行中のプロジェクトへの信頼を築き、所有が継続していることを示します。

一方、直接依頼する方法には、
  • 選択肢が限られる
  • 候補者が限定されてしまい、最適な所有者を見つけにくくなります。

  • 公に認められる証明の難しさ
  • 過疎が進むという特殊な地域性を考えると、特定の個人への直接依頼は、所有の公然性の証明を難しくする可能性があります。

  • 新規参入者の減少
  • 地域外の人には閉鎖的になりがちで、集落の活性化が限られることがあります。

結論として、ウェブサイトを使った公募は、法的要件のクリアと集落の活性化を目指すうえで有利です。

直接依頼も場合によっては有用ですが、公募が集落の発展と法的な安全性を確保する上でより適した方法だと考えられます。

第四章:弁護士に相談する際に伝えるべき内容

プロジェクト概要

目的
相続放棄された古民家と山林を活用し、20年の占有を通じて正式な所有権を獲得し、集落を再活性化する。

背景
物件は全て相続放棄され、山林の一部は製薬会社による薬草栽培に利用されている。古民家は新たな居住者による占有を予定している。

  1. 法的課題の確認
    • 取得時効
    • 悪意の占有下でも、公然と平穏に20年間占有すれば、所有権が獲得できるか。

    • 集落の法人格
    • 集落が法人格を持たず、占有や所有権の取得を集落名義で行うことの可能性。

    • 占有の独占性
    • 製薬会社が利用する山林との関係で、古民家の占有をどう独占的に管理し、明確に区別するか。

  2. 戦略的アプローチ
    • ウェブサイト公募
    • 広範囲からの注目を集めるためのウェブ公募の効果と法的側面。

    • 物件と山林の管理分離
    • 最適な占有・利用計画を立てるための家屋と山林の分離管理。

  3. 求めるアドバイス
    • 法的可行性
    • 提案プランの法的な可能性と、取得時効の適用条件。

    • リスクと対策
    • プランに伴う潜在的な法的リスクと、それらを軽減するための具体的な対策。

    • 手続きと文書
    • 占有の開始から所有権の移転に至るまでの必要な手続きや準備すべき文書。

絶景スポットのアピール集客方法

私たちの世界は、物質と情報から成り立っています。これらは互いに影響しながら世界を形作っています。これは人においても同様で、私たちの肉体(物質)と心(情報)がどのように相互作用するかを通じて理解できます。
そして、マーケティング世界でも、物質(実際の製品やサービス)と情報(満たされないニーズに応えるための解決策)のバランスが非常に重要となります。

限界集落で美しい景色をアピールするために多額の費用をかけたとします。しかし、魅力的な場所は他にも多く存在し、その美しさだけでは、集落に対する興味を十分に引き出すことは難しいかもしれません。

ここでキーとなるのは、例えば、その集落がバイカーにとって重要な通り道であるという情報を活用することです。この情報は、『機会』、つまりチャンスと捉えることができます。

バイクライダーは、走りながら横目でチラチラ「いい景色だなぁ~」と思っていることでしょう。しかし「集落の目も気になり、バイクを停めたら何か言われるのではないか?」という不安を感じているはずです。

そのため、バイカーが安心してバイクを停め、景色を楽しめるよう、安全で安心な駐車スペースを提供することが不可欠です。

そこで「バイクをここに停めてください、自由に写真を撮ってください」というシンプルながらも心温まるメッセージが、ポイントになります。

もちろん、「バイクを停めるためには許可が必要ではないか」「規制や制限があるのでは」といった声が上がることでしょう。しかし、重要なのは、これらの懸念や「脅威」を、改善と発展のための「機会」へと変換することです。

山奥集落リバイバル問題解決ハブ

限界集落の相続放棄物件の所有権について

占有とは、自己のために意思をもってものを支配している状態を指します。(相続放棄物件であるという事情を知っての占有となるためその期間は20年)

この占有を継続的かつ排他的に行うことは、最終的にその物件の所有権を取得する可能性があるため重要です。

ただし、そのためには、「平穏かつ公然に占有する」という要件が必要ですが、占有が開始された際に、その占有が平穏かつ公然であることが一般的に推定されます。

「公然性」とは、占有が一般の人々に認識されうる状態にあることを意味し、必ずしも広範な告知や宣伝を要するわけではありません。

また、一般的には占有が公然としていることが推定されるため、常に詳細な証明が必要というわけでもありません。

簡単に言えば、集落の皆様からの「これはもう、あなたの家だよね」という認識と「そう、これは私の家です」というスタンスで、その物件に所有者という意識で居住していれば、最終的に所有権を獲得するというわけです。

限界集落における相続放棄物件管理

Q:「ある集落に相続放棄された古民家があります。この集落がその物件を長年管理し続けた場合、取得時効による所有権の取得は可能ですか?」

A: いいえ、それだけでは可能ではありません。集落が法人格を有していない限り、どんなに長期間管理しても、法的にその古民家や土地の所有権を取得することはできません。

さらに、集落がNPOなどの法人格を有したとしても、単に物件を「管理する」だけでは、所有権の取得や他の法的変更を引き起こすことはありません。

取得時効による所有権の取得を目指す場合は、単なる管理を越え、「独占的かつ排他的な支配」つまり、占有する必要があります。

この占有は、元の所有者や他の主張者など、他者が物件に対して自由に介入できないような形でなければなりませんし、さらに、それは「平穏、かつ、公然と」行われなければなりません。

したがって、これには、物件の改修や利用、土地の耕作、古民家を集会所として公開するなどの活動も含まれる可能性があります。

このような行動を通じて、法的に認められた一定期間(例えば20年)を通じて独占的かつ排他的に占有し続けることで、最終的に取得時効による所有権の取得が可能となります。

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